CONTENIDO DE LA LEY NO. 5038, DE FECHA 21
DE NOVIEMBRE DE 1958 QUE REGULA EL RÉGIMEN DE CONDOMINIOS EN LA RD , Y SU MODIFICACIÓN CONTENIDA
EN LA LEY 108-05.
Órganos
de Dirección y Administración:
1.
La Asamblea
de Condóminos o Asamblea General del Condominio.
2.
Consejo de Dirección o Administración.
3.
El Administrador u operador.
Formas
de designación de cada órgano:
1.
La Asamblea
de Condomines o Asamblea General del Condominio.
Esta
compuesto por el conjunto de dueños del respectivo condominio. Será presidida
por un miembro de la misma, el cual será electo en la celebración de cada
Asamblea. El Administrador fungirá como secretario, a menos que se disponga
otra cosa en el reglamento.
2.
Consejo de Dirección o Administración.
Esta
compuesto por el conjunto de propietarios de los pisos, departamentos, vivienda
y locales del inmueble Los poderes del mismo, se limitan a las medidas de
aplicación colectiva que conciernen exclusivamente al goce y administración de
las cosas comunes.
3.
El Administrador u operador.
Es
designado por el Consejo de Dirección o Administración y a la falta de esto
cualquiera de los propietarios puede dirigirse al Juez de Paz para que
designe un administrador judicial. Su poderes serán revocados por de la misma
manera de fueron otorgados. La designación de un administrador por el Consejo
produce de pleno derecho la revocación del administrador judicial
OBLIGACIONES Y DEBERES
DE LOS ÓRGANOS.
1-La Asamblea de Condomines o Asamblea General del
Condominio.
- Autorizar al administrador para actuar como demandante o recurrente en un momento determinado.
- Supervisar al administrador en caso de que tenga la iniciativa y dirección de los trabajos, elija y revoque al encargado del edificio y le de las órdenes que estime convenientes.
- Elige su representante.
- Autoriza las cuotas que le corresponde a cada propietario.
- Visar las copias y certificaciones firmadas por el Administrador, para que tenga fe publica.
- En el momento de la disolución de la sociedad la misma podrá designar uno varios liquidadores en cargados de proceder a la partición y naturaleza y atribución del o de los apartamentos independiente que a cada socio corresponda de acuerdo con los estatutos o su vocación.
2-Consejo de Dirección o Administración.
- Esta encargado de la buena administración, el goce de las cosas comunes y la organización de la propiedad
- Actúa como representante legal de todos los propietarios por medio de un administrador.
- Sus poderes se limitan a las medidas de aplicación colectiva que conciernen exclusivamente al goce y administración de las cosas comunes.
- Puede sustituir el reglamento existente o hacerle adiciones o modificaciones que serán obligatorias para todos los propietarios y sus causahabientes.
- Esta encargado de cobrar las cuotas de los respectivos propietarios.
- Designa al Administrador.
- Dicta resoluciones obligatorias siempre que hayan sido tomada por mayoría de votos de todos los interesados.
- Pueden revocar los poderes del Administrador.
3-Del Administrador u Operador:
- Mantener al día el registro de propietarios, a partir de los datos suministrados por el administrador anterior.
- Efectuar las convocatorias y celebrar las reuniones ordinarias y extraordinarias de la asamblea de los condomines de acuerdo con los estatutos y la ley de división horizontal.
- Confeccionar y recabar la aprobación del presupuesto anual de los gastos comunes.
- Calcular el monto de las cuotas comunes en función del presupuesto aprobado y la cuota de propiedad de cada condomine indicada en los estatutos.
- Presentar los estados de cuentas mensualmente y hacer una rendición anual de las mismas ante la asamblea ordinaria.
- Llevar los registros contables del condominio de conformidad a la ordenación de cuentas y estado financiero que se recibe de la administración anterior.
- Efectuar los cobros de las cuotas comunes contratando, cuando sea necesario, los servicios de una agencia recaudadora.
- Efectuar depósitos de todos los ingresos en una cuenta bancaria a nombre de “El Condominio”.
DISCUSIÓN JURÍDICA.
I. ¿Cuándo nace efectivamente un
condominio?
Nace
una vez se cumple con los requisitos que establece la ley y se inscribe en el
Registro de Títulos correspondiente.
II.
¿Es el condominio una institución de Derecho Privado o una institución de
Servicio Público?
Es
de derecho privado ya que aquí solo intervienen los particulares, y las
instituciones publicas solo intervienen de manera indirecta o cuando hay una
litis.
III.
¿Puede la Asamblea
establecer restricciones al derecho propiedad?
Si,
solo en cierto ya que la ley establece que se necesitará el consentimiento de
todos los propietarios para construir nuevos pisos o realizar obras o
instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus dependencias, modificar los
acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan el número de las cosas comunes o
que limiten la copropiedad.
IV. ¿Cómo se convertirá en Condominio un edificio
multiviviendas construido por el Estado Dominicano?
- El que desee afectar su edificio al
régimen de condominio deberá registrar de acuerdo con la ley de Registro Inmobiliario
sus derechos en relación con el inmueble.
- La solicitud de mismo deberá contener
una descripción tan completa como fuere posible del edificio y de los
pisos, departamentos, viviendas o locales independientes en que está
dividido, y se anexarán a la misma los planos arquitectónicos, estructuras
y de instalaciones. Dentro de los requisitos principales están los
siguientes:
- Especificación de cada una de las partes
de propiedad exclusiva en que está dividido el edificio, con indicación
del número o letra o cualquier otra designación que sirva para
identificarlas.
- Número de votos que corresponderá, en
las resoluciones de la asamblea del consorcio de propietarios, al dueño de
cada parte del edificio de propiedad exclusiva.
- Porcentaje con que deberá contribuir
cada propietario a los gastos y cargas comunes.
- Bases para la remuneración que se deberá
pagar al administrador.
- Destino de las diferentes partes del
inmueble.
Puede
registrarse a nombre de una sola persona, física o moral, o aún a nombre de una
sucesión indivisa, y no pierde su carácter por el solo hecho de que todas las
partes de propiedad exclusiva pertenezcan a un solo dueño, además puede hacerse
antes de la construcción del edificio, siempre que los planos hayan sido
aprobados por las autoridades administrativas que la ley requiere para que
pueda comenzarse la construcción. Una vez registrado el inmueble, se expedirá
un Certificado de Titulo por cada unidad de condominio y en el mismo se hará
constar la obligación que asumen los propietarios.
PROCEDIMIENTO PARA LA ELABORACIÓN DE UN
REGLAMENTO DE CONDOMINIO.
NORMAS BÁSICAS QUE
DEBE CONTENER UN REGLAMENTO DE CONDOMINIO.
El inmueble y su
propiedad.
El
inmueble debe de ser con independencia funcional y salida directa o indirecta a
la vía pública o por un paso común que los haga aprovechables de manera
independiente.
El
mismo puede ser propiedad exclusiva de una o más personas las que a su vez son
propietarios indivisos y copropietarios de los sectores comunes y del terreno.
Por lo tanto estos pueden extender o restringir el uso de sectores comunes y
aún limitar el uso de algunos de ellos a los titulares de las unidades a las
que sirven.
Descripción de la
propiedad exclusiva.
Cada
propietario, para el goce de su propiedad exclusiva podrá usar libremente de
las cosas comunes conforme a su destino, sin perjuicio del derecho de los otros
propietarios. Y atenderá, a su costa, a la conservación y reparación de su
propio piso, departamento, vivienda. En caso de que un propietario quiera
construir nuevos pisos o realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el
edificio o sus dependencias, salvo disposición contraria en el reglamento o
local, deberá tener el consentimiento de los demás propietarios.
Pero
no podrá hacer innovaciones o modificaciones que puedan afectar la seguridad o
estética del edificio o los servicios comunes; ni destinarlo a fines distintos
a fines a los previstos en el reglamento del edificio, y en caso de duda, a
aquéllos que deban presumirse por la naturaleza del edificio y su ubicación; ni
perturbar la tranquilidad de los vecinos o ejercer actividades contrarias a la
moral y a las buenas costumbres o que comprometan la seguridad del inmueble.
La descripción de la
propiedad común.
Cada
propietario estará obligado a construir proporcionalmente a las cargas
relativas a la conservación, mantenimiento, reparación y administración de las
cosas comunes. Los derechos de los mismos sobre las cosas comunes son
inseparables de la propiedad de sus respectivos pisos, departamentos o locales
En
caso de que se desee modificar los acuerdos que declaren, extiendan o
restrinjan el número de las cosas comunes o que limiten la copropiedad, se
necesitara el consentimiento de todos los propietarios.
La
determinación de la participación porcentual de los votos correspondiente de
cada unidad habitacional.
Cada
propietario tendrá derecho a un número de votos proporcional a la importancia
de sus derechos en el inmueble, que se fijará convencionalmente al registrarse
la propiedad.
Esta
participación en los votos sólo podrá mortificarse por el consentimiento
unánime de todos los propietarios.
La
calidad de lo miembros (condóminos). Acceso. Perdida de la calidad.
Los
miembros son los respectivos dueños de los diversos apartamentos, locales,
viviendas del condominio. Los mismos tienen derecho y obligaciones tanto del
área privada (suya) como del área común.
Se
adquiere la calidad de condómino en el momento o que se adquiere el inmueble
por las diferentes formas que establece la legislación y de ante manos no se
renuncie a la misma.
Se
pierde en el momento en que se renuncie a ella, mediante acto con la firmas de
todos los propietarios legalizada por un notario, siempre que todos los
departamentos estén libres de gravámenes y no exista deudas de cualquier
naturaleza a cargo del consorcio. Además se renuncia a ella en el momento en
que enajena, hipoteca, se alquila o se vende el inmueble.
La naturaleza de los
órganos de Administración o Dirección.
De
carácter privado.
El ejercicio
financiero y Administrativo.
Los
propietarios están obligados a contribuir al pago de las primas de los seguros
colectivos sobre los riesgos que amenazan el inmueble o a los copropietarios en
su conjunto, cuando así lo disponga el consorcio de propietarios o el
reglamento en caso de que este se destruya por diversas razones, el pago del
seguro deberá ser hecho a la persona designada por el consejo.
La
remuneración del administrador judicial será determinada por la misma ordenanza
que lo designe.
En
caso de venta de una parte dividida del edificio, el propietario comunicará su
propósito previamente al administrador y consignará antes de la venta su cuota
de contribución en los gastos comunes, sin perjuicio del recurso a que pudiere
haber lugar contra el adquiriente.
A
la disolución de la sociedad la asamblea general podrá designar uno o varios
liquidadores encargados de proceder a la partición en naturaleza y a la
atribución del o de los departamentos independientes que a cada socio
corresponda de acuerdo con los estatutos o con su vocación.
El
proyecto de partición y atribución que redacten el o los liquidadores, cuando
los estatutos no hayan previsto una forma especial de atribución, deberá ser
aprobado por la asamblea general con el voto de una mayoría de más de la mitad de
los socios que representen más de las dos terceras partes del capital social.
Esta
decisión es oponible a los no presentes o no representados en la asamblea
general, ya fueren socios o beneficiarios o causahabientes de promesa de
atribución.
Los Fondos de
Reservas.
Los
propietarios están obligados a contribuir al pago de las primas de los seguros
colectivos sobre los riesgos que amenazan el inmueble o a los copropietarios en
su conjunto, cuando así lo disponga el consorcio de propietarios o el reglamento.
De esta forma se crea un fondo de reserva o lo que la ley le llama fondo
social.
Ningún
socio podrá pretender que se le atribuya en forma exclusiva, por partición en
naturaleza, la parte del inmueble a que tiene vocación, ni tampoco a que se le
mantenga en posesión de dicha parte, si no ha cumplido sus obligaciones y
suscrito la participación que le corresponda en los fondos suplementarios que
se necesiten para la realización efectiva del fondo social.
Si
el socio no suscribe la participación que le corresponda en esos fondos en
proporción a sus compromisos, o si no cumple sus obligaciones, todos sus
derechos en el activo social, comprendiendo los relativos al goce de su parte
en el inmueble, podrán venderse en pública subasta ante notario, a requerimiento
de los representantes de la sociedad, por decisión de los socios que
representen la mayoría ordinaria del capital social.
La
venta será publicada en un periódico de circulación, nacional, un mes después
de una intimación de pagar o de ejecutar hecha al socio en falta y que no haya
sido atendida.
Se
disuelve en el caso de destrucción, ruina parcial o total y que los
propietarios no quieran reconstruir. La asamblea nombrara uno o varios
liquidadores encargados de proceder ala participación en naturales y atribución
de o de los apartamentos independiente que a cada socio corresponda, de acuerdo
con los estatutos o con su vocación, y su proyecto deberá ser aprobado por la
asamblea.
El
Consejo podrá hacerle las modificaciones pertinentes a los Estatutos, que serán
obligatorias para todos los co propietarios en su conjunto. Otro momento en que
se modifican los estatutos, es en el caso, en que se destruyera el edificio y
los propietarios decidan reconstruirlos, por acuerdo unánime.
Disposiciones
generales.
Las
la decisión que emitan los liquidadores es oponible a los no presentes o no
representados en la asamblea general, ya fueren socios o beneficiarios o
causahabientes de promesa de atribución.
Los
derechos y cargas de un socio fallecido cuya sucesión no esté liquidada, serán
atribuidos indivisiblemente a nombre de su sucesión, sin perjuicio de los
derechos de los herederos o causahabientes y sin que la presencia de ellos en
los procedimientos implique de su parte aceptación de la sucesión del
legado o de la donación.
Dentro
del mes de la aprobación por la asamblea general del proyecto de partición y
atribución, el liquidador o uno de ellos intimarán por acto de alguacil o los
socios que no hayan firmado el acta de la asamblea para que la hagan en el
término de un mes.
Si
el acta no fuere firmada por la totalidad de los socios en este último plazo,
el liquidador o uno de ellos pedirán la homologación de la partición y
atribución al Tribunal Superior de Tierras, que estatuirá en instancia única y
comunicará su decisión al Registrador de Títulos para que proceda a su
ejecución.
QUÓRUM PARA LA TOMA DE DECISIONES EN LOS
DIFERENTES ÓRGANOS.
·
Para modificar el Reglamento.
Se necesita el consentimiento de todos
los propietarios.
·
Para extender o restringir el uso de las cosas comunes.
Se necesita el acuerdo unánime de todos
los interesados.
·
Para las decisiones normales.El administrador podrá ordenar las reparaciones
sin previa autorización de la asamblea,
siempre y cuando se lo comunique a los propietarios.
REGLAMENTACIÓN DE LOS
DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS EN LA
LEY.
Derecho de uso y goce.
Salvo
convención contraria, cada propietario, para el goce de su propiedad exclusiva,
podrá usar libremente de las cosas comunes conforme a su destino, sin perjuicio
del derecho de los otros propietarios.
Esta
obligado a construir proporcionalmente a las cargas relativas a la
conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes.
A
falta de convención contraria, esa contribución será proporcional al valor de
las fracciones divisibles del inmueble, teniendo en cuenta su extensión y su
situación.
Derecho al voto.
Las
resoluciones del Consorcio de propietarios serán obligatorias siempre que hayan
sido tomadas por mayoría de votos de todos los interesados, en asambleas
debidamente convocadas.
Cada
propietario tendrá derecho a un número de votos proporcional a la importancia
de sus derechos en el inmueble, que se fijará convencionalmente al registrarse
la propiedad de acuerdo con esta ley.
Esta
participación en los votos sólo podrá mortificarse por el consentimiento
unánime de todos los propietarios.
Se
requerirá una mayoría de las tres cuartas partes de los votos de los
propietarios y una mayoría ordinaria de los mismos para dictar, modificar o
sustituir disposiciones del reglamento.
Derecho de
representación del condominio.
El
administrador, cualquiera que fuere la forma de su designación, representa al
consejo de propietarios del inmueble, bien como demandante o como demandado y
aún contra los mismos propietarios individualmente. Necesitará la autorización
previa de la asamblea de los propietarios para actuar como demandante o como
recurrente.
El
administrador actuará a nombre del consorcio de propietarios del inmueble, sin
tener que mencionar el nombre de cada uno de los propietarios.
Pero
la ley también le da facultad a un propietario de ser representado por otro
propietario o por un tercero ante la Asamblea.
Derecho de solicitar
un administrador judicial.
En
caso de que falta de un administrador designado por el consorcio de
propietarios, cualquiera de ellos podrá dirigirse al Juez de Paz de la
jurisdicción en que está ubicado el edificio para la designación de un
administrador judicial, citando a todos los interesados.
CONFLICTOS JURÍDICOS
ENTRE PROPIETARIOS REALES.
¿Cómo
solucionar esos conflictos?
Las
hipotecas consentidas por el o los propietarios antes de construirse el
edificio para garantizar prestamos destinados a invertirse en la construcción,
se regularán de pleno derecho por esta ley si el acreedor diere su
consentimiento en el acto de hipoteca o posteriormente, y tanto el crédito como
la hipoteca se dividirán automáticamente entre los departamentos independientes
tan pronto como se termine la construcción, en la misma proporción en que los
propietarios contribuirán a los gastos, y cargas comunes de acuerdo con el
reglamento de la propiedad, salvo convención contraria y por escrito, que
deberá anotarse en el Certificado de Título.
Además
si el socio no suscribe la participación que le corresponda en esos fondos en
proporción a sus compromisos, o si no cumple sus obligaciones, todos sus
derechos en el activo social, comprendiendo los relativos al goce de su parte
en el inmueble, podrán venderse en pública subasta ante notario, a
requerimiento de los representantes de la sociedad, por decisión de los socios
que representen la mayoría ordinaria del capital social.
Tribunal competente.
Tribunal
de Tierra.
Disolución del
condominio.
El
condominio se disuelve en el caso de destrucción, ruina parcial o total y que
los propietarios no quieran reconstruir. La asamblea nombrara uno o varios
liquidadores encargados de proceder ala participación en naturales y atribución
de o de los apartamentos independiente que a cada socio corresponda, de acuerdo
con los estatutos o con su vocación, y su proyecto deberá ser aprobado por la
asamblea.
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